Vow, micsoda diagram!

Egy fantasztikus diagramot találtam az USA ingatlanpiacának - amely egyben a világgazdasági növekedés legfőbb oszlopa is - hajtóerejéről. Úgy illik. hogy megemlítsük a forrást is, mielőtt becopyzom.

Az ábra egy kitünő modelt állít fel, amely visszamenőlegesen igen jól magyarázza az USA ingatlanpiacának forgalmát. A reál ingatlanhitel kamatokat hasonlítja össze a lakáseladások sokéves átlagtól való eltérésével. A reál hitelkamat hasonló a reálkamatokhoz. Míg a reálkamatokat a nominális irányadó kamat - fogyasztói inflációként számoljuk a reál ingatlanhitelkamatot a nominális irányadó hitelkamat (30 éves jelzáloghitel kamata) - lakásárinláció. Könnyen belátható, hogy általában negatív reál ingatlanhitel kamatoknál érdemes hitelt felvenni, mert akkor lakásunk várható felértékelődése meghaladja a fizetendő kamatokat.
Amiért ez az ábra nagyon fontos, az a bikák egyik fő érvelése, miszerint az ingatlanáremelkedés ugyan lelassulhat, de az árak nem fognak esni, mert a Nagy Válság (1929) óta nem estek egész Amerika szinten. Nos, ha ez a model állja helyét, akkor láthatjuk, hogy amennyiben az ingatlanáremelkedés lelassul vagy megáll, akkor a reál ingatlanhitel kamat pozitívba fordul és a lakásáreladások akár 30%-ot is eshetnek. Hogy ez milyen hatással lesz az árakra ezt nehéz megbecsülni, de azt ne felejtsük el, hogy a 70-es évek végén a zuhanó lakáseladások kétszámjegyü infációs környezetben történtek, ezért történhetett meg, hogy a lakásárak nominálisan nem csökkentek.
Ami még kiolvasható az ábrából, az, hogy a FED kamatemeléseinek egyre kisebb a szerepe, ugyanis a piacon döntően az áremelési várakozások mozgatják. Míg a FED kb 1%-kal befolyásolhatja a reál ingatlanhitelkamatokat, addig a várakozások akár 10%kot is eshetnek, ezzel lavinaszerü összeomlást okozva az eladásokban. A FED kamatcsökkentések egyetlen lényegi hatása a likviditás szükítése.
Mivel a dolgozó emberek többsége mér kiárazódott a piacról, egyre inkább csak a spekulatív kereslet marad meg, és az is előbb utóbb el fog halni. Az eladásra váró lakások száma már csúcsokat döntöget, tehát a lakásárinfláció megtorpanása rövidesen várható, utána pedig a piac be fog szakadni a fenti model alapján.