Ingatlanpiaci kis angol-magyar szótár
Az érdeklődő olvasó, ha az amerikai/angolszász ingatlanpiacok bugyraiba elmélyedni kívánván angol nyelvü blogok olvasására adja fejét, még kítünő angoltudással felvértezve is könnyen akadhat zavarba ejtő kifejezésekre. Segítségképpen egy kis összefoglaló az ingatlaniparban használt kifejezésekre:
ARM, Adjustable Rate Mortgage: Változó kamatozású hitel. A kezdő hitelkamat nagyon alacsony (ld. teaser rate), amiért cserébe természetesen pár évvel később a hitel kamata átárazódik lényegesen magasabb kamatszintre. Az új hitelek 70% fölötti része ARM az USAban 2005 ben. 2007ben 1 billió dollárnyi ARM fog átárazódni a piacinál (30 yr mortgage) jóval magasabb kamatokra. Aki ilyen hitelt vesz fel, általában arra számít, hogy az átárazódás előtt eladja az ingatlant (természetesen magasabb áron ) vagy új ARM hitelt vesz fel (=pilótajáték).
Affordability: Azt jelzi, hogy a háztartások hány %-a engedheti meg magának egy új ház vásárlását. Californiában 12%-on áll ez a mutató.
BTL, Buy To Let: ez a spekuláns azért vesz hitelre ingatlanokat, hogy azokat kiadja, és a bérleti díjból pengesse ki a jelzáloghitel részleteit. Ha sok ilyen spekuláns jelenik meg a piacon, az eredmény az lesz, hogy a házárak felmennek, a bérleti díjak meg le. Ennek következtében bérelni egy házat Kaliforniában feleannyiba kerül, mint megvenni és hitel törlesztőrészleteit fizetni.
Condo : Condonminium, társasház. Mivel az árrobbanás kiárazta a családi házak piacáról a dolgozó nép nagyrészét (a 9 millió km2 területü USAban), a legforróbb ingatlanpiacokon az emberek az olcsóbb társasházakba költöznek. Sebaj, ha jön a Peak Oil majd jól járnak, hogy nem 30 mérföldről kell beautózniuk a városba minden nap. Már ha lesz munkájuk.
Debt securitization: Ez egy olyan mágia, amely során a mezei bankoktól az ingatlanhitel követeléseket mágikus hatalmú pénzintézetek (pl. GSE-k, ld lent) felvásárolják és kötvényt bocsátanak ki ennek fedezésére. Innentől kezdve a kötvény kockázatmentesnek számít, eme pénzintézetek aurája oly erős ugyanis. A debt securitization biznisz Európában is nagyban megy, elsőroban UK, Spanyolország a fő kibocsátó (jéé a legnagyobb házáremelkedés is ott volt). Aki külföldi kötvény alapú befektetési jegyet vásárol, jó eséllyel maga is boldog részese lehet a transzatlanti ingatlanmánia finanszírozásának.
Fixed 30year mortgage: Ez az évtizedek alatt bevált standard ingatlanhitel. Elég unalmas. Az ember felveszi a hitelt az ingatlan értékének egy konzervatív részére (mondjuk 60% körül) és havonta fizeti a törlesztőrészleteket 30 évig fix kamattal. A jelenlegi 30 éves kamatok kb 5.6% környékén mozognak. Pár éve még 8% körül voltak.
Flip, Flipper, Flippee: To flip azt jelenti, hogy a spekuláns ( Flipper) megveszi az ingatlant a 2-3 évig nagyon alacsony kamatú ARM hitelre, majd továbbpaszolja a flippee-nek, azaz a még nagyobb bolondnak éven belül 10% árfolyamnyereséggel. Mivel tőkét minimálisat kell befizetni a hitelfelvételhez, a flipper a kezelési költségek levonása után 30-40 ezer dollárt vághat zsebre egy év alatt, magyarul nem kell dolgoznia. Sok pincér és villanyszerelő hagyta már ott munkahelyét, hogy flipperként próbáljon szerencsét.
For sale sign installer : ez egy olyan szakma (hivatás?), ahol a vállalkozó az ingatlanügynökségek "for sale" , "to let" tábláit hordja ki teherautóján és szúrja le a földbe az eladásra, bérlésre szánt ingatlanok elé. Állítólag ezen a nyáron különösen jól ment a biznisz, soha ennyi eladatlan ház és kiadatlan lakás nem volt még USAban.
GSE - Government Sponsored Enterprises: 2 nagybank, a Fannie Mae és Freddie Mac, az ingatlanbiznisz meghatározó szereplői, a jövő Enron, WorldCom, LTCM, Barings Bankház jelöltjei. A nagy gazdasági válság után alapították őket azzal a céllal, hogy az ingatlanhitelpiacot reanimálják. (Sikerült!) Ma már privatizált, tőzsdén jegyzett cégek. Szerepük a debt securitization, azaz a tőkepiaci pénzek ingatlanhitelekbe való irányítása. Mágikus hatalommal rendelkeznek. Az ingatlanhitelek kockázata ugyanis meglehetősen nagy, normál esetben a befektetők magas kamatfelárat kérnének ismeretlen ingatlanhitel refinanszírozásáért, azonban Fannieék a 30 éves amerikai államkötvénynél mindössze 30 bázisponttal drágábban kapják a pénzt többek közt kínai és japán befektetőktől. Fannie és Freddie kb 4 billió dollárnyi ingatlanportfólióval és ezt finanszírozandó kötvény tartozással rendelkezik. De mindenki úgy gondolja, hogy ők soha nem fognak bedőlni, mert az amerikai állam ugyis kisegíti őket. Nos, ha csak a hiteleik 10%-a dől be egy ingatlanár összeomlás kapcsán, akkor csak a teljes évi USA költségvetési deficitet kell megduplázni a megmentésükre, ez semmiség, Gyurcsányék ezt gond nélkül megtették szeptemberben. A Fannie Mae környékén derivatív ügyletekkel kapcsolatos könyvelési botrányok látnak napvilágot időnként, de aztán mindig nagy kuss lesz hirtelen.
Interest only: ez egy olyan hitel, amelynél csak a kamatokat kell fizetni egy pár évig, aztán hirtelen jöhet a tőketörlesztő részlet. Az ARMhez hasonlóan 2-3 év után drasztikusan emelkedő részletfizetési terhek.
LTV, loan to value : A hitel kezdőösszege az ingatlan értékéhez képest. Manapság a 103% LTV hitelek se ritkák. A 3% különböző költségek fedezésére kell, azaz tkp pénz nélkül lehet ingatlanhoz jutni. Minimális banki ismeretekkel vagy józan ésszel rendelkező emberek számára nyilvánvaló, hogy egy hitel minnél kisebb önrésszel kerül kiadásra, annál kockázatosabb.
Negative amortization: Ez egy olyan hitel, ahol a hitel összege az évek során akár növekedhet is, a hitelfelvevő újabb összegeket vehet fel. Ld. még Taking out the equity, Option mortgage
No doc : olyan hitel, amelynek felvételéhez nem kell hitelképességvizsgálat, de még amerikai állampolgárság sem. Illegális bevándorlók közt igen népszerü.
No down (payment): nem kell egy petákot se letenni a hitel felvételéhez, más szóval 100% LTV
Option mortgage: leggyakrabban ARM-el kombinálva, a hitelfelvevő eldöntheti, hogy egy adott hónapban mekkora hitelt törleszt, egy minimum összeget, azért mindig be kell fizetni. Tkp a delikvens úgy használja a lakáshitelét, mint egy hitelkártyát.
Piggyback loan: A szerencsés delikvens, aki évekkel ezelőtt vette a házát, és az ingatlanáremelkedés miatt házának "piaci értéke" mára jóval meghaladja a hitel összegét, felvesz egy ilyen hitelt a fennmaradó szabad fedezetre, és azt arra költi amire akarja.
Taking out the equity: Az equity, avagy tőke a ház "piaci" értékének az ingatlanhitelt meghaladó része. Ezt az equity-t a külöböző "modern" hiteltermékekkel pl piggyback, ki lehet venni, és el lehet költeni, tipikusan terepjáró vásárlásra, vagy hitelkártya adósság rendezésére. Így vesz az okos adós 30 éves hitelre autót, amit 10 év után úgyis kidob.
Teaser rate: Csali kamat. Az ARM hitelek 2-3 évig fennálló kedvező kamata 1-1.5%. Sok adós csak ilyen teaser rate-ek mellett tudja megvenni házát, normál hitelkamatokat már képtelen lenne kifizetni jövedelméből. A teaser rate egy átverés, mert a piaci kamatok és a csali kamat közti különbözet hozzáadódik a hitel tőkerészéhez, tehát ez is csak egy negative amortization hitel végsősoron.
Subprime rate: Ez az ARM, no doc, etc magas kockázatú hitelek valódi kamatam, jelenleg 7.25% körül van. Ezt a kamatot kell majd fizetnie 2-3 év múlva annak az adósnak, aki ma az 1.5%-os ARM-et is alig tudja fizetni.
Nos, miután megismerkedtünk az alapszavakkal, középfokú angol nyelvtudás birtokában már nem lehet nehéz megérteni eme kis idézetet a Business Week-től:
I am a lawyer and I represent illegal aliens in deportation. In all but one of 35 cases I currently have on docket the illegal owns a home. But it is the loan terms that fascinate me. One lady finished school at second grade, speaks no English, and works for a recycling company binding cardboard boxes. She makes about $30K per year and is a single mom with three children. She has a $430K interest only loan that she used last year to buy a $430K condo - 100% financing - she paid $3,000 in closing costs. I tried to explain that her monthly payments will rise substantially in four years. She does not believe me, did not understand what I said and told me the loan and real estate agents specialize in real estate and would have told her if her payments could go up. If 34 of my clients with risky loans and no school past at best eighth grade are surprised by rising loan payments, we should be afraid. This is the last group desperate lenders pander to, meaning we're near the end.
ARM, Adjustable Rate Mortgage: Változó kamatozású hitel. A kezdő hitelkamat nagyon alacsony (ld. teaser rate), amiért cserébe természetesen pár évvel később a hitel kamata átárazódik lényegesen magasabb kamatszintre. Az új hitelek 70% fölötti része ARM az USAban 2005 ben. 2007ben 1 billió dollárnyi ARM fog átárazódni a piacinál (30 yr mortgage) jóval magasabb kamatokra. Aki ilyen hitelt vesz fel, általában arra számít, hogy az átárazódás előtt eladja az ingatlant (természetesen magasabb áron ) vagy új ARM hitelt vesz fel (=pilótajáték).
Affordability: Azt jelzi, hogy a háztartások hány %-a engedheti meg magának egy új ház vásárlását. Californiában 12%-on áll ez a mutató.
BTL, Buy To Let: ez a spekuláns azért vesz hitelre ingatlanokat, hogy azokat kiadja, és a bérleti díjból pengesse ki a jelzáloghitel részleteit. Ha sok ilyen spekuláns jelenik meg a piacon, az eredmény az lesz, hogy a házárak felmennek, a bérleti díjak meg le. Ennek következtében bérelni egy házat Kaliforniában feleannyiba kerül, mint megvenni és hitel törlesztőrészleteit fizetni.
Condo : Condonminium, társasház. Mivel az árrobbanás kiárazta a családi házak piacáról a dolgozó nép nagyrészét (a 9 millió km2 területü USAban), a legforróbb ingatlanpiacokon az emberek az olcsóbb társasházakba költöznek. Sebaj, ha jön a Peak Oil majd jól járnak, hogy nem 30 mérföldről kell beautózniuk a városba minden nap. Már ha lesz munkájuk.
Debt securitization: Ez egy olyan mágia, amely során a mezei bankoktól az ingatlanhitel követeléseket mágikus hatalmú pénzintézetek (pl. GSE-k, ld lent) felvásárolják és kötvényt bocsátanak ki ennek fedezésére. Innentől kezdve a kötvény kockázatmentesnek számít, eme pénzintézetek aurája oly erős ugyanis. A debt securitization biznisz Európában is nagyban megy, elsőroban UK, Spanyolország a fő kibocsátó (jéé a legnagyobb házáremelkedés is ott volt). Aki külföldi kötvény alapú befektetési jegyet vásárol, jó eséllyel maga is boldog részese lehet a transzatlanti ingatlanmánia finanszírozásának.
Fixed 30year mortgage: Ez az évtizedek alatt bevált standard ingatlanhitel. Elég unalmas. Az ember felveszi a hitelt az ingatlan értékének egy konzervatív részére (mondjuk 60% körül) és havonta fizeti a törlesztőrészleteket 30 évig fix kamattal. A jelenlegi 30 éves kamatok kb 5.6% környékén mozognak. Pár éve még 8% körül voltak.
Flip, Flipper, Flippee: To flip azt jelenti, hogy a spekuláns ( Flipper) megveszi az ingatlant a 2-3 évig nagyon alacsony kamatú ARM hitelre, majd továbbpaszolja a flippee-nek, azaz a még nagyobb bolondnak éven belül 10% árfolyamnyereséggel. Mivel tőkét minimálisat kell befizetni a hitelfelvételhez, a flipper a kezelési költségek levonása után 30-40 ezer dollárt vághat zsebre egy év alatt, magyarul nem kell dolgoznia. Sok pincér és villanyszerelő hagyta már ott munkahelyét, hogy flipperként próbáljon szerencsét.
For sale sign installer : ez egy olyan szakma (hivatás?), ahol a vállalkozó az ingatlanügynökségek "for sale" , "to let" tábláit hordja ki teherautóján és szúrja le a földbe az eladásra, bérlésre szánt ingatlanok elé. Állítólag ezen a nyáron különösen jól ment a biznisz, soha ennyi eladatlan ház és kiadatlan lakás nem volt még USAban.
GSE - Government Sponsored Enterprises: 2 nagybank, a Fannie Mae és Freddie Mac, az ingatlanbiznisz meghatározó szereplői, a jövő Enron, WorldCom, LTCM, Barings Bankház jelöltjei. A nagy gazdasági válság után alapították őket azzal a céllal, hogy az ingatlanhitelpiacot reanimálják. (Sikerült!) Ma már privatizált, tőzsdén jegyzett cégek. Szerepük a debt securitization, azaz a tőkepiaci pénzek ingatlanhitelekbe való irányítása. Mágikus hatalommal rendelkeznek. Az ingatlanhitelek kockázata ugyanis meglehetősen nagy, normál esetben a befektetők magas kamatfelárat kérnének ismeretlen ingatlanhitel refinanszírozásáért, azonban Fannieék a 30 éves amerikai államkötvénynél mindössze 30 bázisponttal drágábban kapják a pénzt többek közt kínai és japán befektetőktől. Fannie és Freddie kb 4 billió dollárnyi ingatlanportfólióval és ezt finanszírozandó kötvény tartozással rendelkezik. De mindenki úgy gondolja, hogy ők soha nem fognak bedőlni, mert az amerikai állam ugyis kisegíti őket. Nos, ha csak a hiteleik 10%-a dől be egy ingatlanár összeomlás kapcsán, akkor csak a teljes évi USA költségvetési deficitet kell megduplázni a megmentésükre, ez semmiség, Gyurcsányék ezt gond nélkül megtették szeptemberben. A Fannie Mae környékén derivatív ügyletekkel kapcsolatos könyvelési botrányok látnak napvilágot időnként, de aztán mindig nagy kuss lesz hirtelen.
Interest only: ez egy olyan hitel, amelynél csak a kamatokat kell fizetni egy pár évig, aztán hirtelen jöhet a tőketörlesztő részlet. Az ARMhez hasonlóan 2-3 év után drasztikusan emelkedő részletfizetési terhek.
LTV, loan to value : A hitel kezdőösszege az ingatlan értékéhez képest. Manapság a 103% LTV hitelek se ritkák. A 3% különböző költségek fedezésére kell, azaz tkp pénz nélkül lehet ingatlanhoz jutni. Minimális banki ismeretekkel vagy józan ésszel rendelkező emberek számára nyilvánvaló, hogy egy hitel minnél kisebb önrésszel kerül kiadásra, annál kockázatosabb.
Negative amortization: Ez egy olyan hitel, ahol a hitel összege az évek során akár növekedhet is, a hitelfelvevő újabb összegeket vehet fel. Ld. még Taking out the equity, Option mortgage
No doc : olyan hitel, amelynek felvételéhez nem kell hitelképességvizsgálat, de még amerikai állampolgárság sem. Illegális bevándorlók közt igen népszerü.
No down (payment): nem kell egy petákot se letenni a hitel felvételéhez, más szóval 100% LTV
Option mortgage: leggyakrabban ARM-el kombinálva, a hitelfelvevő eldöntheti, hogy egy adott hónapban mekkora hitelt törleszt, egy minimum összeget, azért mindig be kell fizetni. Tkp a delikvens úgy használja a lakáshitelét, mint egy hitelkártyát.
Piggyback loan: A szerencsés delikvens, aki évekkel ezelőtt vette a házát, és az ingatlanáremelkedés miatt házának "piaci értéke" mára jóval meghaladja a hitel összegét, felvesz egy ilyen hitelt a fennmaradó szabad fedezetre, és azt arra költi amire akarja.
Taking out the equity: Az equity, avagy tőke a ház "piaci" értékének az ingatlanhitelt meghaladó része. Ezt az equity-t a külöböző "modern" hiteltermékekkel pl piggyback, ki lehet venni, és el lehet költeni, tipikusan terepjáró vásárlásra, vagy hitelkártya adósság rendezésére. Így vesz az okos adós 30 éves hitelre autót, amit 10 év után úgyis kidob.
Teaser rate: Csali kamat. Az ARM hitelek 2-3 évig fennálló kedvező kamata 1-1.5%. Sok adós csak ilyen teaser rate-ek mellett tudja megvenni házát, normál hitelkamatokat már képtelen lenne kifizetni jövedelméből. A teaser rate egy átverés, mert a piaci kamatok és a csali kamat közti különbözet hozzáadódik a hitel tőkerészéhez, tehát ez is csak egy negative amortization hitel végsősoron.
Subprime rate: Ez az ARM, no doc, etc magas kockázatú hitelek valódi kamatam, jelenleg 7.25% körül van. Ezt a kamatot kell majd fizetnie 2-3 év múlva annak az adósnak, aki ma az 1.5%-os ARM-et is alig tudja fizetni.
Nos, miután megismerkedtünk az alapszavakkal, középfokú angol nyelvtudás birtokában már nem lehet nehéz megérteni eme kis idézetet a Business Week-től:
I am a lawyer and I represent illegal aliens in deportation. In all but one of 35 cases I currently have on docket the illegal owns a home. But it is the loan terms that fascinate me. One lady finished school at second grade, speaks no English, and works for a recycling company binding cardboard boxes. She makes about $30K per year and is a single mom with three children. She has a $430K interest only loan that she used last year to buy a $430K condo - 100% financing - she paid $3,000 in closing costs. I tried to explain that her monthly payments will rise substantially in four years. She does not believe me, did not understand what I said and told me the loan and real estate agents specialize in real estate and would have told her if her payments could go up. If 34 of my clients with risky loans and no school past at best eighth grade are surprised by rising loan payments, we should be afraid. This is the last group desperate lenders pander to, meaning we're near the end.
Írta Lemmiwinks , 7:44 de.
1 Comments:
nagyon hasznosnak és elsősorban érdekesnek találtam a "szótárt"
Köszi!
Megjegyzés küldése
<< Legfrissebb írások